～宅建業者と第二種金融商品取引業者とのちがい
不動産取引というと、現物不動産売買の仲介等を行う場合、これまでは宅地建物取引業の許可（いわゆる宅建業許可）だけで足りていました。
ところが最近、不動産売買において売物件の登記簿謄本を調べてみると、「所有者が信託銀行？信託の受益者？」といった記載に出会うことがあります。
「信託の受益者」に売主さんの名前があるし、不動産の売買と変わらないだろう、ということでその信託銀行に連絡をとり、「私が売主側の仲介業者です」と言うと、「信託受益権の売買の仲介なので、金融商品取引業の登録を確認させてください」と信託銀行に言われ、「？？？」となった方もいらっしゃるかもしれません。
近頃「不動産の流動化・証券化」や「信託受益権」といった言葉をよく耳にします。
不動産金融市場は急速に発展してきており、ファンドビジネスを中心とした取引により「流動化・証券化」され、現在「信託受益権」として保有されている不動産は数多くに上ります。特に、J-REITや不動産ファンドによる大型の不動産取引の多くは「信託受益権化」されているのが実情です。
信託受益権の売買では、不動産の所有権は変わらず、信託受益権の受益者の権利が移転します。
ところが、信託受益権は不動産ではなく、金融商品取引法上の「有価証券」とみなされます。そのため、信託受益権の売買の仲介には、宅地建物取引業ではなく、第二種金融商品取引業の登録が必要となるのです。
ならば「第二種金融商品取引業者になろう」としても、簡単になれるものではありません。入念に資料をそろえ登録を申請するまでに少なくとも3カ月以上、しかも財産的要件と人的要件（内部管理体制の確立。コンプライアンス部門の独立性及びコンプライアンス担当者の知識・経験のチェック等）の厳しい登録要件をクリアしなければなりません。不動産投資ファンド等で運用の経験者も必要です。
ということは、売買の仲介をしたい信託受益権を見つけてから、登録の書類を作り始めても、その取引には到底間に合わないということです。
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